Проект закона о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ: нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимого имущества.
8 сентября Госдумой в первом чтении был принят Проект федерального закона № 498499-8. Им авторы предлагают изложить в новой редакции п. 3 ст. 574 ГК РФ и предусмотреть в норме обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимого имущества за исключением случаев, когда даритель и одаряемый являются супругами или состоят друг с другом в близком родстве: родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
Договор дарения недвижимого имущества между близкими родственниками – это естественный и достаточно распространенный вид гражданско-правового и семейного взаимодействия, где даритель изъявляет волю на безвозмездную передачу недвижимости одаряемому. Безвозмездная передача недвижимого имущества в пользу лиц, с которыми даритель не состоит в близких родственных отношениях, – это скорее исключение из правил, поскольку большинство сделок по отчуждению недвижимого имущества при таком субъектном составе и в силу многих других очевидных и понимаемых всеми причин носят именно возмездный характер.
Авторы законопроекта полагают, что договоры дарения недвижимости, где в субъектном составе отсутствуют брачные или родственные связи, являются показателем социального риска по той причине, что на практике зачастую такие договоры заключаются вследствие заблуждения со стороны дарителя касаемо сущности совершаемой им сделки, нередко сопровождаются злоупотреблением правом со стороны одаряемых, а так же содержат в себе признаки мнимой и притворной сделок. Это особенно заметно, когда на стороне дарителя выступают представители социально незащищенных слоев населения, к которым относятся лица:
- преклонного возраста, в их числе одинокие, пожилые граждане;
- страдающие от различных видов зависимости;
- страдающие различными видами психических и психологических заболеваний и отклонений, но не состоящие на соответствующем учете и юридически являющиеся дееспособными ввиду отсутствия обращения за соответствующей помощью;
- вступившие в различные секты, а также иные запрещенные на территории РФ организации и объединения либо попавшие под иное опасное влияние со стороны одаряемых.
Поэтому, нотариальное удостоверение обеспечит со стороны государства защиту имущественных прав граждан, поскольку в силу положений ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус разъясняет сторонам смысл и значение заключаемой сделки, проверяет, соответствует ли содержание сделки действительным намерениям сторон, резюмируется в пояснительной записке. К тому же, авторы отмечают в пояснительной записке, что в ряде случаев такие сделки оспариваются дарителями в судебном порядке, где дарители просят признать сделку недействительной, указывая, что они:
- не отдавали себе отчет в совершаемых действиях, в следствие чего по делу назначается судебная экспертиза;
- заблуждались относительно сущности заключаемой сделки, думая, что, например, заключают договор ренты с пожизненным содержанием, который в соответствии с законом подлежит нотариальному удостоверению, либо другую сделку и на других условиях.
Авторы уверены, что упрощенный порядок регистрации договоров дарения через МФЦ повышает риск нарушений при заключении таких сделок. Они добавили, что оспаривание сделки и признание ее недействительной – это механизм гражданско-правовой защиты, а потому обращение дарителей в правоохранительные органы не может обеспечить им защиту со стороны государства, так как при наличии спора о праве заявителю будет предложено обратиться в суд.
Основная цель проекта закона — упрощение процедуры дарения недвижимости и создание гарантии для обеих сторон сделки. Введение обязательного нотариального удостоверения позволит:
- Снизить риски мошенничества. Одним из основных факторов, способствующих появлению мошеннических схем с недвижимостью, является отсутствие нотариального контроля. Нотариусы имеют возможность проверить подлинность документов и личностей сторон, что значительно уменьшает вероятность злоупотреблений.
- Повысить правовую определенность. Нотариальное удостоверение договора дарения создаст возможность для сторон иметь документ, который имеет официальную силу и является доказательством в случае возникновения споров. Такой подход может снизить количество судебных разбирательств.
- Обеспечить защиту прав лиц, не обладающих полной дееспособностью. Наличие нотариуса в сделке позволит более тщательно контролировать интересы сторон, особенно когда одним из участников является лицо с ограниченной дееспособностью (например, малолетние или недееспособные граждане).
Проект закона предлагает внести следующие ключевые изменения в Гражданский кодекс РФ:
- Обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимости. В соответствии с проектом, все сделки по дарению недвижимости должны быть удостоверены нотариусом. Это правило коснется как оформления новых дарственных, так и переоформления существующих прав на имущество.
- Уточнение условий дарения среди близких родственников. Поясняются особенности процесса дарения между членами семьи, что даёт возможность более точно избежать возможных недоразумений и споров.
- Возможность возмещения нотариальных расходов из государственной казны. Законопроект также рассматривает вопрос о том, как будут распределяться расходы на услуги нотариуса, что может стать дополнительным стимулом для оформления дарственных.
Ожидается, что реализация предложенных изменений приведет к улучшению правоприменительной практики в области дарения недвижимости. Ключевыми последствиями могут стать:
– Увеличение числа законных сделок. Обязанность нотариального удостоверения будет способствовать уменьшению серых схем в сфере дарения и увеличению числа добросовестных сделок с недвижимостью.
– Рост доверия к сделкам с недвижимостью. Наличие нотариального удостоверения повысит уровень доверия как со стороны дарителя, так и со стороны одариваемого, что ведет к конструктивному подходу к сделкам.
– Снижение нагрузки на суды. С учетом того, что количество споров по сделкам с недвижимостью может существенно уменьшиться, это может привести к снижению нагрузки на судебные органы.
Проект закона о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ, касающихся нотариального удостоверения договоров дарения недвижимого имущества, представляет собой важный шаг в сторону защиты прав граждан и повышения уровня правовой определенности в сфере гражданского оборота. Принятие данного законопроекта может существенно изменить подходы к дарению недвижимости в России, снизив риски и предоставив сторонам более надежные механизмы для защиты своих прав и интересов. Важно, чтобы в дальнейших обсуждениях были учтены мнения всех заинтересованных сторон, которые смогут внести свой вклад в развитие и улучшение законодательства в этой области.
